L'achat d'un bien immobilier à l'étranger est une opération très délicate, non seulement d'un point de vue économique, puisqu'elle génère un transfert de sommes d'argent importantes, mais également d'un point de vue juridique, puisqu'elle recèle souvent de nombreux pièges, sans compter que la barrière de la langue décuple les risques contractuels.
Il est essentiel de se faire assister par un avocat bilingue et compétent en droit français et italien, à chaque phase de la transaction, depuis la négociation initiale jusqu'à la conclusion du contrat de vente finale, en passant par la rédaction d'un compromis.
Le Cabinet Lendo, spécialisé dans les relations franco-italiennes, fournit ce type d' assistance à 360 degrés aux personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier en Italie.
En particulier, le Maître Lendo avocat à Marseille vous accompagne lors de :
L'élaboration de la proposition irrévocable d'achat (Proposta irrevocabile d'acquisto)
La proposition irrévocable d'achat est une offre ferme qui contient les principales conditions de la transaction entre le vendeur et l'acheteur, à savoir l'identité des parties, les données cadastrales, la conformité urbanistique, l'habitabilité, le prix, les modalités de paiement, le montant de l'acompte, etc.
Le vendeur peut accepter ou refuser l'offre selon les cas.
La rédaction et la conclusion du compromis de vente (contratto preliminare di vendita)
Une fois la proposition d'achat acceptée, l'étape suivante est la conclusion du compromis de vente.
Certains agents immobiliers et surtout les vendeurs suggèrent souvent d'ignorer cette étape pourtant essentielle en ce qu'elle fixe des conditions et des délais de vente détaillés et sécurisantes pour l'acheteur.
C'est pourquoi, il est recommandé de demander conseil à un avocat dont l'une des prérogatives consiste justement à rédiger l'acte de compromis ou à l'examiner et le modifier avant que vous ne le signiez, afin que vos droits soient préservés.
Le contratto preliminare di vendita, équivalent du compromis français, est un accord préalable à l'achat au terme duquel l'acheteur s'engage formellement. En effet, le contrat prévoit habituellement le versement d'un dépôt de garantie dont le montant, dans la plupart des cas, varie entre 10% et 30% de la valeur du bien immobilier objet de la vente.
Ce montant n'est pas restitué si l'acquéreur se rétracte sans raison valable. Par contre, si le vendeur change d'avis au sujet de la vente, la loi italienne prévoit qu'il devra rembourser l'acquéreur.
L'acquéreur insatisfait peut également réclamer des dommages-intérêts devant les tribunaux italiens.
Le contrat préalable doit obligatoirement être rédigé par écrit. Il doit contenir toutes les conditions énoncées par les parties dans la proposition d'achat. Il a vocation entre autres, à fixer la date de cession de propriété devant notaire.
La phase de conclusion de l'acte notarié (rogito notarile)
Le contrat définitif de vente est l'acte notarié. Acte établi en présence d'un notaire, qui, après avoir donné lecture de celui-ci et invité les parties à signer l'acte, effectuera les transcriptions d'usage. le rogito notarile doit être parfaitement conforme au compromis de vente. C'est donc le compromis de vente qui est le document fournissant tous les éléments essentiels de la transaction.
Le notaire, en sa qualité d'officier public, est tenu de transmettre les informations relatives à l'achat et à la vente aux organes de l'État et au cadastre aux fins d'enregistrement.
L'acte notarié italien doit être accompagné d'une traduction en langue française certifiée conforme au texte italien par un traducteur officiel sauf si l'acquéreur étranger déclare comprendre et lire parfaitement la langue italienne.
Si l'acheteur ne peut pas se rendre chez le notaire, il peut donner une procuration à son avocat qui signera pour lui. A défaut, le notaire lira l'acte en présence de l'acheteur et mettra à sa disposition la version française ; avec le conseil de son avocat bilingue, il aura le droit de poser des questions et de procéder à d'ultimes vérifications.
Enfin, l'original du certificat de propriété doit être remis à l'acheteur.
La réduction de la fiscalité
Toute personne qui achète une maison en Italie est tenue de payer des impôts liés à l'acquisition immobilière.
Dans certains cas, l'achat d'un bien immobilier en Italie peut générer des avantages fiscaux.
Le cabinet LENDO vous conseille également sur les conséquences fiscales d'un achat d'un bien immobilier en Italie.
Pour plus d'informations n'hésitez pas à nous contacter.