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avocat franco-italien au barreau de marseille

Acheter un bien immobilier en Italie

L’identification du bien immobilier

La première étape consiste à identifier un bien à acquérir. Comme en France, il est possible d’acheter un bien directement à un particulier ou passer par une agence immobilière. Il est généralement conseillé de passer par un professionnel de l’immobilier, en particulier si la connaissance du marché local et de la procédure d’acquisition n’est pas maîtrisée par l’acquéreur.

En effet, le professionnel – en l’occurrence l’agent immobilier - pourra vous aider afin d’acheter au meilleur prix le bien ciblé tout en vous accompagnant dans les démarches à accomplir jusqu’à la signature de l’acte de vente. En Italie, la commission de l’agent immobilier est acquittée par les deux parties, vendeur et acquéreur. Elle s’élève généralement entre 2 et 4% du prix de vente majorée de la TVA italienne applicable (IVA 22 %).

Enfin, il est vivement conseillé de ne faire recours qu’à des agents immobiliers enregistrés à la chambre de commerce locale conformément à la loi italienne. Cela permet de disposer de garanties quant à (i) la qualification professionnelle de l’agent et (ii) s’assurer qu’il dispose bien des assurances professionnelles nécessaires à son activité.

Les étapes de l’acquisition du bien

La proposition d’achat – « Proposta di Acquisto »

Dès lors que votre recherche aboutit et que vous trouvez un accord avec le vendeur sur le prix, il convient de formaliser cet accord par une proposition d’achat. La proposition s’accompagne du versement d’un acompte au bénéfice du vendeur pour bloquer la vente. Dans le cas où l’offre n’est pas acceptée par le vendeur, l’agent immobilier devra restituer l’acompte à l’acquéreur.

Il est important de noter que cet acte est unilatéral et qu’il ne crée d’obligation que pour l’acquéreur, le vendeur demeurant libre d’évaluer toute autre proposition d’achat.

Par conséquent, nous conseillons de limiter au maximum la durée de validité de la proposition et de prévoir un acompte le plus faible possible. Dès lors que les deux parties s’accordent, il est nécessaire de passer à la seconde étape à savoir la signature d’un compromis de vente. 

Le compromis de vente – « Preliminare di compravendita »

En Italie, la rédaction de ce compromis ne doit pas passer obligatoirement par un notaire. Toutefois Nous conseillons de faire appel à un notaire dès le début des pourparlers ceci afin de minimiser les risques d’irrégularité de la transaction.

Le compromis est un acte qui lie les deux parties, et uniquement celles-ci, en vue de la vente.

Cet acte fixe les conditions de la conclusion de la vente finale. Les principaux éléments indiqués dans le compromis sont notamment les suivants :

  • Prix de vente ;
  • Descriptif du bien, avec attestation de conformité du métrage indiqué (fournie par un professionnel du type géomètre inscrit à l’ordre local des géomètres) ;
  • Vérification de la propriété du vendeur (sur 20 ans) ;
  • Communication du règlement de copropriété ;
  • Vérification de la conformité de la construction (permis de construire…) ;
  • Vérification de l’état de la copropriété et de la situation du lot (situation du compte du vendeur, PV d’assemblée générale : vérification des éventuels travaux votés non acquitté par le propriétaire actuel…) ;
  • Certification énergétique (réalisée par un professionnel) ;
  • Conditions suspensives (obtention de prêt) ;
  • Le notaire qui va rédiger l’acte de vente, il est normalement choisi par l’acquéreur ;
  • Date maximale de signature de l’acte finale de vente.

Cet acte s’accompagne généralement d'un dépôt de paiement qui correspond à une fourchette entre 10 et 30% du prix du bien (en tout état cause le dépôt est proportionné eu prix de vente).

L’acheteur ne pourra pas récupérer ces sommes en cas de non-respect de son fait des dispositions contenues dans l’acte. De même, le vendeur devra restituer le double de ces sommes dès lors que l’échec de la vente relève de sa responsabilité.

L’acte Notarié – « L’atto pubblico di compravendita » ou « il rogito notarile » 

La vente se finalise avec la conclusion de l’acte notarié, communément dénommé « il rogito ». Lors de la signature, le notaire doit lire et expliquer intégralement le contenu de l’acte à toutes les parties en s’assurant qu’elles en ont bien compris le contenu et ses effets juridiques.

Une fois lu, l’acte doit être signé par les parties et par le notaire afin de lui donner sa pleine valeur juridique. Une fois l’acte finalisé le notaire prend en charge toutes les formalités consécutives à savoir l’enregistrement auprès du fisc italien (Agenzia delle Entrate), le dépôt de l’acte auprès du registre public afin de le rendre opposable aux tiers, le dépôt auprès du registre des hypothèques, la mise à jour du cadastre.

Les taxes applicables lors de l’acquisition d’un bien immobilier en Italie 

Les taxes applicables à l’achat d’un bien en Italie sont les suivantes :

  • Impôt de Registre - imposta di registro – 9% ;
  • Impôt hypothécaire - imposta ipotecaria – 50 € ;
  • Impôt cadastrale - imposta catastale – 50 €

Le niveau de pourcentage de l’impôt de registre s’applique soit :

  • Sur le prix de vente déclaré dans l’acte de vente.
  • Soit, dans le cas d’une vente à une personne physique pour usage d’habitation privé, l’acquéreur peut demander à ce que l’impôt de registre soit calculé sur la valeur cadastrale du bien (même valeur que celle calculée pour le calcul de l’IMU (cf. section 2 B ci-dessous).

Cette option permet à l’acheteur d’évaluer le calcul le plus avantageux. Il s’avère que dans la grande majorité des cas, le second mécanisme de calcul est le plus avantageux.

Par ailleurs, il convient de noter qu’en cas de premier achat de la résidence principale, l’impôt de registre est réduit à 2%. Dans ce cas, il faut que le bien immobilier devienne votre résidence principale dans les 18 mois suivant la signature de l’acte et que vous y résidiez plus de 6 mois par an.

Enfin, un taux de TVA de 10% est applicable dès lors que vous achetez le bien à une entreprise soumise à la TVA (notamment marchands de biens, promoteurs). La TVA est réduite à 4% dans le cas d’une première acquisition.


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