Acquisto di un bene immobiliare in Francia

Progettarsi in Francia rappresenta la possibilità di assaporare un nuovo stile di vita ma anche di diversificare i propri investimenti finanziari.

Da Parigi alla Provenza, dalle Alpi alla Costa Azzurra, la Francia si conferma uno dei mercati immobiliari europei tra i più interessanti.

Regioni ed aree popolari : tra investimenti immobiliari e nuove scelte di vita

La ricca diversità geografica ed il patrimonio culturale della Francia consentono la possibilità di scegliere tra una vasta gamma di regioni ed aree, ognuna con il proprio fascino.

Costa Azzurra (Côte d'Azur): Conosciuta per i suoi resort glamour, la bellissima zona costiera e il clima mite, la Costa Azzurra è da sempre una regione popolare per gli investimenti immobiliari di lusso. Città come Nizza, Cannes e Saint-Tropez attraggono acquirenti facoltosi in cerca di proprietà sul lungomare, ville esclusive e servizi di alta qualità.

Provenza: Rinomata per i suoi paesaggi pittoreschi, i villaggi affascinanti e il ricco patrimonio culturale, la Provenza offre uno stile di vita bucolico e rilassato. I vigneti, gli uliveti e le proprietà storiche della regione attraggono coloro che cercano un'atmosfera tranquilla pur restando sofisticata.

Marsiglia : Nel cuore vibrante del Mediterraneo è unica nel suo genere offrendo un clima soleggiato ed un ricco patrimonio culturale. Con il suo famoso Porto Vecchio, le spiagge e le calanche, la città propone un ambiente di vita privilegiato tra mare e colline. Seconda città della Francia, Marsiglia vanta un'economia dinamica e una posizione strategica per il commercio internazionale. Il suo mix di tradizione e modernità, così come la sua diversità culturale, la rendono un luogo attraente da vivere e dove investire.

Bordeaux: Una delle più note capitali mondiali del vino, Bordeaux attira investitori interessati all’acquisto proprietà vitivinicole. Ma non solo: la città stessa sta subendo una vera rivitalizzazione, con una crescente domanda di immobili residenziali e commerciali, guidata dalla sua economia in rapida crescita e da una cultura unica.

Lione: Con la sua economia dinamica, la rinomata gastronomia e i siti UNESCO, Lione è un'area metropolitana in pieno sviluppo che attira investitori interessati sia a proprietà residenziali, che commerciali. La sua posizione strategica nel centro della Francia la rende un vero un hub di trasporti ed un centro d'affari.

Parigi: La capitale offre un mercato immobiliare diversificato con una forte domanda sia per proprietà residenziali, che commerciali. È un centro globale di finanza, cultura, moda e turismo, rappresentando una destinazione attraente per gli investitori alla ricerca di opportunità immobiliari di alta gamma.

Alpi e Pirenei: Le regioni montane delle Alpi e dei Pirenei offrono opportunità di investimento immobiliare in particolare per quanto riguarda i resort sciistici e le case vacanze. Le destinazioni sciistiche famose come Chamonix, Courchevel e Megève attraggono gli appassionati di sport invernali ed i vacanzieri.

Normandia: Conosciuta per la sua architettura storica, la costa panoramica e le delizie culinarie, la Normandia offre diverse opportunità immobiliari residenziali e commerciali. Le città costiere come Deauville e Honfleur attraggono turisti e acquirenti di residenze secondarie in cerca di rifugi sul mare.

Le Landes e la Costa Basca: Situate nel sud-ovest della Francia, comprendono paesaggi che spaziano dalle aree costiere alle zone vitivinicole. Città come Biarritz e Bayonne offrono opzioni immobiliari tra le più disparate, mentre la campagna circostante attrae acquirenti alla ricerca di proprietà rurali e tenute vinicole.

La Savoia e l'Alta Savoia : Offrono un ambiente di vita eccezionale, che combina natura incontaminata e dinamismo economico. Con le loro maestose montagne, tra cui il Monte Bianco, i laghi cristallini come il Lago di Annecy e le rinomate stazioni sciistiche, queste regioni sono ideali per gli amanti della vita all'aria aperta. Vicina alla Svizzera e all'Italia, la Savoia è situata in una posizione strategica, il cui ricco patrimonio culturale e gastronomico, così come la qualità delle sue infrastrutture, la rendono un ottimo luogo dove vivere o investire.

L'interesse di diventare proprietario di un bene immobiliare in Francia 

Alcune regioni in Francia, in particolare le grandi città e i punti di interesse turistico, offrono rendite locative elevate a causa della costante domanda da parte di turisti e residenti locali.

Investire nell'immobiliare francese è anche una scelta di stile di vita. I proprietari possono godere della rinomata cultura, gastronomia, sistema sanitario e istruzione superiore che la Francia offre, che si tratti di una residenza secondaria, principale o destinata alle vacanze.

Da ultimo, ma non per importanza: Il diritto di proprietà in Francia è molto regolamentato e controllato. Seppure il proprietario di un immobile sia tenuto a rispettare alcune obbligazioni, quest’ultimo gode anche di diritti e garanzie legati al suo status. Si pensi ad esempio all’assicurazione per gli affitti non pagati ( “garantie loyers impayés”) che assicura il reddito da locazione dei proprietari e li protegge dai rischi legati all’investimento locativo: affitti e spese non pagati, danni all’immobile, spese legali e talvolta, anche la partenza anticipata dell’inquilino. Peraltro, quest’assicurazione ad hoc è deducibile dal reddito immobiliare del locatore.

A parte la garantie loyers impayés, esistono poi diverse procedure, stragiudiziali e giudiziarie, per tutelare il proprietario dal conduttore moroso.

Ecco, dunque, che acquistare un immobile in Francia rappresenta una scelta di investimento particolarmente interessante per i cittadini italiani che lo Studio Lendo accompagna passo dopo passo senza lasciare nulla a caso.

Ed infatti, senza le giuste competenze di diritto ed il savoir faire di chi è in contatto costante con la realtà e la cultura francese, un bel sogno potrebbe trasformarsi in un incubo.

L’assistenza di un professionista è dunque essenziale per poter concludere un acquisto in tutta serenità.

Lo studio Lendo, con la sua equipe bilingue e la sua doppia competenza in diritto francese ed italiano, sarà al vostro fianco per garantire la sicurezza giuridica del vostro progetto.

Le complessità del processo di acquisto per gli acquirenti stranieri

Comprare un immobile all’estero rappresenta una decisione importante. Una volta individuata la proprietà ideale, gli acquirenti stranieri devono affrontare una serie di passaggi burocratici e legali che possono essere complessi da gestire senza un’assistenza specializzata. La Francia dispone di normative fiscali e legali molto specifiche, che possono differire notevolmente da quelle italiane, specialmente nel settore immobiliare.

Il ruolo essenziale dell’avvocato

La presenza di un avvocato esperto non è solo utile in caso di controversie, ma diventa fondamentale già nelle fasi iniziali del processo di acquisto. Un avvocato, specializzato nel diritto immobiliare francese ed italiano, si assicurerà infatti che tutti i dettagli legali siano seguiti e rispettati correttamente e che i diritti dell’acquirente siano sempre tutelati.

Per questo, lo studio legale Lendo offre un’assistenza completa durante tutte le fasi del processo di acquisto: dalla negoziazione al compromesso di vendita, fino al rogito ed alla consegna dei chiavi.

L’esperienza e la doppia competenza dello studio LENDO garantiscono un accompagnamento professionale ed affidabile completo, assicurando al cliente il rispetto di tutti gli aspetti legali della compravendita.

Anche dopo la firma del rogito, la clientela italiana e straniera si affida alla professionalità dello studio Lendo per gestire eventuali contratti di affitto, le difficoltà che potrebbero sorgere durante l’esecuzione del contratto ed al momento del suo recesso. Lo studio Lendo assiste i suoi clienti anche nella relazione con il condominio e con eventuali vicini.

Ma come si svolge la procedura di acquisto?

Il processo di acquisto

Lo studio Lendo vi assisterà nelle seguenti fasi :

Ricerca dell’immobile, negoziazione ed ottenimento di un finanziamento.

Innanzitutto, lo studio legale Lendo potrà mettervi in contatto con le diverse agenzie immobiliari del proprio network professionale, in base alla zona da voi scelta, per organizzare le visite degli immobili.

Aldilà delle specificità giuridiche, acquistare un immobile all’estero può rappresentare una sfida a causa degli ostacoli linguistici ed amministrativi. Queste difficoltà sono spesso dovute ad  una comunicazione incompleta o tardiva dei documenti catastali e delle informazioni importanti relative al bene. Risulta essenziale quindi essere ben informati ed assistiti da un professionista che anticipi e gestisca questi aspetti.

Laddove l’acquisto dovesse essere finanziato attraverso un mutuo, lo studio vi assisterà nell’ottenimento di un’offerta di credito adeguata alle vostre esigenze, facilitando le trattative con gli istituti bancari.

Per quanto riguarda i mutui francesi, di solito è richiesto un anticipo del 15% - 25% del prezzo di acquisto dell'immobile, ma le condizioni possono variare a seconda della banca.

Lo studio legale Lendo potrà assistervi anche nell’espletamento delle formalità legate all’apertura di un conto bancario in Francia.

Non è obbligatorio avere un conto bancario francese, ma questa eventualità può semplificare notevolmente le operazioni, sia durante il processo di acquisto che in seguito. Pagare regolarmente le utenze e le tasse locali, ovvero pagare gli imprenditori in loco sarà più semplice ed economico se si dispone di un conto in Francia. La maggior parte delle banche richiede un indirizzo francese per l’apertura del conto, mentre altre potrebbero avere regole ancora più rigide, come l’obbligo di avere il conto principale presso la stessa banca, limitando così l’accesso ai non residenti. Di conseguenza, potrebbe essere necessario rivolgersi a diverse banche prima di trovare quella che meglio soddisfi le proprie esigenze.

La fase preliminare di vendita :

Una promessa di vendita può assumere due forme diverse: la promessa unilaterale di vendita o il compromesso. Si tratta di un contratto con il quale le parti assumono reciprocamente delle obbligazioni e si impegnano a stipulare un contratto definitivo, determinandone gli elementi essenziali.

La promessa unilaterale di vendita :

La promesse unilatérale de vente (promessa unilaterale di vendita / PUV) è un impegno unilaterale del venditore nei confronti di un potenziale acquirente.

Si tratta di un accordo preliminare con il quale il promittente venditore concede all’altra parte (il beneficiario promittente acquirente) il diritto di optare per la conclusione di un contratto i cui elementi essenziali sono determinati nella promessa stessa (in particolare l’oggetto e il prezzo della vendita). Tale atto necessita del consenso del beneficiario.  

La promesse unilatérale de vente è un atto particolarmente interessante in quanto consente di specificare tempestivamente le condizioni della futura vendita e riservare l’immobile al beneficiario per un periodo determinato (periodo durante il quale il beneficiario può decidere se firmare o meno il contratto definitivo).

Il contratto preliminare o compromesso :

Un "Compromis de Vente" (compromesso) è un documento che formalizza la promessa di acquisto di un immobile, vincolando l'acquirente a rispettarne i termini. Contrariamente a quanto si pensa, richiede un’attenzione particolare. Al momento della firma del contratto preliminare, è necessario versare una somma compresa tra il 5% e il 10% dell'importo totale a titolo di deposito, che verrà trattenuto da un notaio fino alla conclusione della transazione.

Questa somma non viene restituita all’acquirente se quest’ultimo recede dal contratto dopo la scadenza del diritto di recesso legale. Tuttavia, se l’acquirente recede dal contratto entro il periodo di recesso legale o qualora non si verifichi una condizione sospensiva così come prevista nel contratto, quest’ultimo potrà recuperare la somma versata a titolo di deposito cauzionale.

Eventuali problemi successivi alla firma del compromesso potrebbero risultare disastrosi, dando al venditore il diritto di avviare azioni legali che potrebbero rivelarsi lunghe e costose per tutte le parti coinvolte. Ecco perché al fine di evitare sorprese, è fondamentale far esaminare attentamente il contratto preliminare da un avvocato, che potrà eventualmente suggerire l'inserimento di clausole sospensive per tutelare il proprio cliente  in caso di complicazioni.

L’avvocato svolge un ruolo essenziale nel controllo della realizzazione delle condizioni sospensive stabilite nei contratti preliminari di compravendita, come l’ottenimento di un mutuo, la rinuncia al diritto di prelazione, la realizzazione di lavori, l’avvenuta sanatoria, l’ottenimento di un permesso. L’avvocato si assicura che tali condizioni siano soddisfatte nei tempi previsti, garantendo così la validità del contratto. Grazie alla sua esperienza, l’avvocato anticipa eventuali ostacoli, assiste l’acquirente nel processo e tutela i suoi interessi, assicurandosi che tutti gli obblighi legali e contrattuali siano rispettati prima della firma dell’atto definitivo.

Assistenza o rappresentanza davanti al notaio per la conclusione del rogito notarile (acte notarié)

Il notaio è presente il giorno dell'acquisto ed interviene quale intermediario imparziale, rappresentando entrambe le parti (venditore e acquirente) e garantendo la corretta esecuzione della transazione.

Quando la compravendita ha ad oggetto un bene situato sul territorio francese, il notaio verrà nominato dal venditore che risiede in loco.

È quindi particolarmente opportuno essere assistiti da un avvocato che tuteli i vostri interessi e diritti.

Ed invero, l’avvocato può anche intraprendere azioni legali nei confronti delle persone coinvolte nell'acquisto. I reclami per difetti di costruzione, vizi del concenso, ad esempio, rientrano nelle sue competenze.

Se l’acquirente italiano non padroneggia perfettamente la lingua francese, sarà necessaria una traduzione giurata in italiano degli atti notarili .

Se l’acquirente non può essere presente fisicamente per firmare il rogito notarile, potrà delegare questo compito all’avvocato mediante una procura. Tanto consentirà al rappresentante designato di firmare l'atto in suo nome e per suo conto.

Infine, il notaio è responsabile della registrazione della vendita presso le autorità francesi, in particolare presso il catasto ed i servizi fiscali. Questa registrazione ufficializza il trasferimento della proprietà, garantendo che il nuovo proprietario sia legalmente iscritto nei pubblici registri.

Tassazione francese ed internazionale

Il proprietario di un immobile in Francia è tenuto a pagare diverse tasse: la taxe foncière e la taxe d’habitation ( quest’ultima abrogata per tutti i proprietari di una residenza principale ma ancora in vigore per coloro i quali detengano una residenza secondaria).

Esiste anche l'imposta sul patrimonio immobiliare (IFI). Si tratta dell'imposta sul patrimonio francese pagata, a partire dal 1° gennaio 2018, dalle persone fisiche o dalle coppie che detengono un patrimonio immobiliare non destinato all'attività professionale, con un imponibile netto strettamente superiore alla soglia di 1,3 milioni di euro.

Se il domicilio fiscale è all'estero, i seguenti beni sono imponibili:

• beni e diritti di proprietà posseduti in Francia dal proprio nucleo
• quote o azioni possedute dal proprietario o dal suo nucleo familiare in società immobiliari che possiedono beni in Francia.

L'acquirente italiano dovrà anche tenere conto delle norme fiscali applicabili in Francia ed in Italia, soprattutto in termini di doppia imposizione. In particolare si evidenzia che la Francia e l'Italia hanno firmato dei trattati fiscali (Convenzione tra il Governo della Repubblica italiana ed il Governo della Repubblica francese per evitare le doppie imposizioni in materia di imposte sul reddito e sul patrimonio, per prevenire l’evasione e le frodi fiscali, firmata a Venezia il 5 ottobre 1989) per garantire che l'acquirente non sia tassato due volte. In termini di tassazione, il reddito da proprietà è soggetto a imposta nello Stato in cui la proprietà è localizzata. Queste regole di tassazione si applicano ai redditi derivanti da varie forme di sfruttamento dei beni immobili, in particolare la gestione diretta, l'affitto, la concessione o qualsiasi altra forma di sfruttamento.

Lo studio legale Lendo potrà offrire la propria consulenza anche sulle conseguenze fiscali relative ad un acquisto immobiliare in Francia.