Acheter un bien immobilier en Italie séduit de nombreux Français, mais attention aux différences juridiques et culturelles !
Découvrez les étapes clés et les pièges à éviter avec LENDO AVOCATS, cabinet franco-italien qui accompagne chaque année de nombreux acquéreurs français dans leurs projets d’achat immobilier en Italie.
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Acheter en Italie, un rêve à encadrer
L’Italie séduit chaque année de nombreux acquéreurs français — maisons en Toscane, appartements à Rome, trulli des Pouilles ou villas sur les lacs du Nord.
Mais au-delà du charme, l’achat immobilier en Italie obéit à des règles juridiques, fiscales et culturelles différentes de celles de la France.
Une bonne préparation, accompagnée de professionnels connaissant les deux systèmes, est essentielle pour éviter de coûteux écueils.
LENDO AVOCATS, cabinet franco-italien, accompagne depuis plusieurs années des acquéreurs français dans toutes les étapes d’un achat immobilier en Italie.
Les principales étapes d’un achat immobilier en Italie
La proposition d’achat ("proposta d’acquisto")
C’est un acte souvent signé très tôt, parfois sans vérification préalable complète du bien. Or, elle engage l’acheteur juridiquement.
➜ Attention : en Italie, une proposition d’achat acceptée constitue un contrat préliminaire contraignant.
Le compromis de vente ("compromesso" ou "contratto preliminare")
Il n’est pas toujours nécessaire mais peut s’imposer en fonction de la complexité du projet. Il fixe les conditions de la vente, le prix, les délais, et prévoit le versement d’un acompte (caparra confirmatoria).
➜ Il est crucial de vérifier ici la conformité du bien, la régularité urbanistique et cadastrale et la nécessité de pourvoit à une régularisation (sanatoria edilizia).
L’acte notarié ("rogito notarile")
L’acte authentique de vente est signé devant notaire.
➜ Le notaire italien n’a toutefois pas le même rôle qu’en France — un point essentiel à bien comprendre (voir ci-dessous).
Le rôle du notaire en Italie : une différence essentielle à connaître
En Italie, le notaire (notaio) intervient principalement pour authentifier et enregistrer l’acte de vente (rogito notarile).
Sa mission est centrée sur la validité formelle et fiscale de la transaction : il s’assure de l’identité des parties, de la légalité de l’acte et du paiement des impôts correspondants.
➡️ Toutefois, le notaire italien ne vérifie pas toujours l’ensemble des aspects juridiques et urbanistiques du bien, contrairement à ce qui est d’usage en France.
La loi italienne ne lui impose pas de contrôler la conformité urbanistique du bien (autorisations de construire, travaux non déclarés, régularité cadastrale, etc.), sauf si cela lui est expressément demandé.
C’est pourquoi il est recommandé à tout acquéreur français de faire procéder à ces vérifications préalables par un avocat (avvocato) maîtrisant le droit immobilier italien avant la signature du compromesso ou de l’acte définitif.
Le saviez-vous ?
En France, le notaire vérifie pour le compte des deux parties la situation juridique complète du bien : propriété, urbanisme, servitudes, diagnostics, absence d’hypothèques, droits de préemption, etc.
En Italie, le notaio se concentre sur la régularité formelle de l’acte et sur les obligations fiscales. Les contrôles de fond (urbanisme, conformité des plans, situation cadastrale) relèvent souvent d’un audit juridique indépendant, mené par un avocat.
Cette différence explique pourquoi l’accompagnement par un avocat franco-italien constitue une étape clé pour sécuriser un achat immobilier en Italie.
Les différences culturelles et juridiques à connaître
Les diagnostics et vérifications
- Certains documents techniques (urbanisme, conformité énergétique, copropriété) ne sont pas exigés au même stade qu’en France.
➜ D’où la nécessité d’un audit juridique préalable.
Les intermédiaires
- L’agent immobilier (agente immobiliare) est souvent rémunéré par les deux parties, et les honoraires peuvent atteindre 3 à 4 % du prix.
➜ Il est essentiel de connaître la répartition de la commission et son quantum avant de s’engager, ce qui peut d’ailleurs faire l’objet d’une négociation dans les discussions.
Les pièges les plus fréquents
- Signer une proposition d’achat sans documentation, sans traduction ni conseil juridique.
- Payer un acompte avant vérification de la situation cadastrale et urbanistique.
- Sous-estimer la fiscalité italienne (impôt d’enregistrement, IMU, TASI, plus-values en cas de revente).
- Ne pas anticiper la succession internationale en cas de décès du propriétaire.
Comment sécuriser son projet immobilier en Italie
- Faire appel à un avocat maîtrisant le droit français et italien, capable de coordonner les acteurs locaux (notaire, géomètre, agent immobilier).
- Vérifier la régularité urbanistique du bien avant tout versement.
- Anticiper les questions de résidence fiscale et de succession internationale.
L’accompagnement du cabinet LENDO AVOCATS
Le cabinet LENDO AVOCATS, fort de son expérience en droit franco-italien, accompagne ses clients tout au long du processus :
- Négociation avec les vendeurs ou intermédiaires (prix d’achat, commission),
- Vérification des documents de propriété et conformité urbanistique,
- Assistance à la rédaction des contrats,
- Coordination avec le notaire italien et les autorités locales,
- Conseil fiscal et patrimonial en lien avec la législation française.
L’objectif : sécuriser votre acquisition, éviter les mauvaises surprises et transformer votre projet italien en réussite durable.
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